Конец новогоднего «чуда»: Рынок вторичного жилья падает, не успев толком подняться

В последнем месяце 2020 года в одной только Москве было зарегистрировано более 20 тысяч договоров продаж недвижимости. При этом рынок подержанного жилья вышел на рекорд — сделки на «вторичке» достигли максимума за последнее десятилетие.

В конкретных цифрах, которые обнародовал Росреестр, ситуация в декабре выглядела следующим образом — в общей сложности за месяц в столице провели 20,128 тысячи сделок со вторичной жилой недвижимостью. Это на 18 процентов больше, чем в предыдущем месяце, и на 27 процентов больше, чем в аналогичном периоде 2019 года. При этом в целом за весь минувший год, уточнили регистраторы, в столице было зарегистрировано 148,95 тысячи переходов прав собственности на подержанные квартиры, что на 2 процента больше, чем годом ранее (в тот период, напомним, было оформлено 145,65 тысячи подобных сделок).

Такое положение дел способствовало возникновению в профессиональном риелторском сообществе разговоров о «новом возрождении» рынка недвижимости вообще и сегмента вторичного жилья в частности.

Однако более осторожные аналитики не спешили разделять такие настроения. Призывая не забывать об общемировой экономической нестабильности, они логично предполагали, что делать прогнозы на 2021 год нужно крайне осторожно. Не только из-за нестабильной ситуации с пандемией, но и при условии, что власти не будут вводить строгие ограничительные меры. Скорее всего, предполагали они, что 2021 год максимум повторит результаты 2020 года по числу сделок.

Не успел еще закончиться первый месяц нового года, как жизнь показала, что те, кто осторожничал в своих предположениях, оказались правы.

Так, анализируя поведение покупателей на вторичном рынке жилья старой Москвы, аналитики компании «ИНКОМ-Недвижимость» пришли к выводу, что в этом сегменте недвижимости наступил переломный момент: после ажиотажного роста спроса, имевшего место летом и осенью минувшего года, количество сделок с подержанными квартирами явно пошло на убыль. Данный тренд на снижение был зафиксирован «инкомовцами» еще в декабре 2020 года. По сравнению с итогами ноября, актуальный спрос уменьшился на 17 процентов, причем особенно низкую активность покупатели проявляли в последнюю неделю перед новогодними праздниками.

При этом, дополнительно отследив еще и динамику изменения соотношений покупательского спроса к рыночному предложению во вторичном сегменте жилья столицы, аналитики столичного рынка вторичной недвижимости выяснили: если осенью прошлого года, когда активность покупателей достигала пиковых значений, в масс-маркете уровень спроса в три раза превышал имеющийся объем ликвидной экспозиции, то к настоящему моменту, учитывая уменьшение количества не только авансов, но и самих сделок, эти два показателя фактически сравнялись друг с другом.

Справедливости ради следует отметить, что по количеству предоставленных авансовых платежей за понравившиеся лоты декабрь-202 все же ничем не отличился от декабря 2019 года. Но уже в январе различия стали более радикальными — в годовом выражении число случаев авансирования сделок в этом месяце упало сразу на 35 процентов, а по отношению к декабрю — в целых 2 раза.

«В прошлом году на „вторичке“ сложилась парадоксальная ситуация — мы наблюдали здесь рост цен в совершенно неподходящих условиях, когда заметно ухудшились как экономическая ситуация в целом, так и покупательная способность населения в частности, — прокомментировал причины ослабления покупательского спроса директор „инкомовского“ департамента вторичного рынка Сергей Шлома. — По итогам 2020-го средняя стоимость объектов в масс-маркете на вторичном рынке увеличилась на 20 процентов, в отдельных локациях столицы — на 30 процентов. Рост цен произошел на фоне мощного подъема спроса, что, в свою очередь, было вызвано смягчением условий по ипотеке и уменьшением доходности банковских депозитов, из-за чего некоторые владельцы крупных накоплений переориентировались на рынок недвижимости.

Однако новая ценовая реальность на „вторичке“ абсолютно не соответствует экономической действительности, что может стать большим препятствием для потенциальных покупателей жилья. Некоторые потребители откладывают выход на сделку, так как пока не могут привыкнуть к нынешним ценникам. Особенно сложно приходится людям с „живыми“ деньгами, которые порой довольно долго копили определенную сумму и собирались приобрести квартиру в ближайшее время. И сейчас они в растерянности — из-за необоснованного роста цен им придется либо продолжать откладывать средства, либо соглашаться на менее привлекательный для них вариант».

Еще одним фактором, сдерживавшим рост активности покупателей на вторичном рынке жилья, стал серьезный дефицит предложения, и в особенности — с качественными потребительскими характеристиками. В частности, согласно подсчетам «инкомовских» аналитиков, по итогам всего прошлого года экспозиция в массовых сегментах жилья сократилась на 30 процентов, причем в отдельных районах мегаполиса этот показатель достигал 48 процентов. Из-за этого потенциальным покупателям порой крайне сложно подобрать себе подходящий вариант. Кроме того, ограниченный объем предложения препятствует и снижению стоимости объектов до более приемлемого уровня — продавцы ни в какую не хотят идти на уступки, понимая, что в настоящий момент покупателям просто-напросто не из чего выбирать.

В таких условиях, впрочем, рынку подержанных квартир все еще удается избежать схлопывания.

«Несмотря на сложную ситуацию с ценами, спрос на вторичном рынке жилья во многом поддерживает определенная целевая группа потребителей — ипотечные заемщики, — подчеркивает Сергей Шлома. — Более того, можно сказать, что на „вторичке“ формируется категория покупателей с новым самосознанием, для которых важны не столько рыночная стоимость квартиры и возможные сроки ее окупаемости, сколько размер ипотечной ставки и ежемесячных платежей. Из-за смягчения условий по жилищным кредитам, компенсировавшего прирост цен, для таких покупателей, по большому счету, ничего не изменилось, и они продолжают выходить на сделки. Со временем их число будет увеличиваться, а вторичный рынок Москвы — все больше приближаться к стандартам западных стран, где доля ипотечных сделок занимает подавляющую часть рынка жилья».

Однако есть основания полагать, что перспективы у этого тренда довольно туманные.

Отмечая, что в 2020 году существенную поддержку спросу, помимо снижения ставок, оказала масштабная программа господдержки (в том числе «Льготная ипотека 6,5%»), российские монетарные власти в соответствующем отчете подчеркнули — параллельно это принесло на рынок и целый ряд негативных эффектов.

В частности, существенно возросли в цене сами объекты недвижимости (+15,6 процента), что в значительной степени нивелирует выгоду для заемщиков от более низких ставок по жилищным кредитам. Кроме того, заметно возросли и случаи выдачи ипотечных кредитов с низким (до 20%) первоначальным взносом. Если во втором квартале 2020 года доля такой ипотеки составляла 28 процентов, то в третьем этот показатель достиг уже 35 процентов (в сегменте новостроек доля таковых составила все 40 процентов).

Если ситуация не изменится, то в случае попыток государства навести порядок в этом секторе рынка недвижимости (а в том, что рано или поздно они последуют, едва ли можно сомневаться) дело вполне может закончится схлопыванием сегмента.