Индивидуальное жилищное строительство: плюсы, минусы и важные правила ИЖС

Оглавление

• Что такое ИЖС и зачем оно нужно?
• Основные параметры и требования к участкам под ИЖС
• Преимущества и ограничения участков ИЖС
• Оформление прав и получение участка ИЖС
• Можно ли оформить ипотеку на участок ИЖС
• Как платить налог на ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство дает 50% всего прироста нового жилья в стране, и поэтому власти России собираются поддерживать его на национальном уровне, заявил президент Владимир Путин. Данные экспертов о том, какие особенности есть у такого строительство, дают ли на него ипотеку, на каких участках можно строить частные дома, и какие существуют ограничения — в материале РИА Недвижимость.

Что такое ИЖС и зачем оно нужно?

Аббревиатура ИЖС расшифровывается как индивидуальное жилищное строительство. В обычной жизни этим термином принято называть любые загородные дома, пригодные для постоянного или временного проживания. Но на самом деле это понятие имеет конкретное юридическое определение и относится большей частью даже не к постройкам, а к земельным участкам.

Юридическое определение ИЖС

Возможность использования земельного участка в России определяется его правовым режимом, который в том числе зависит от вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, разъясняют в пресс-службе Росреестра. ВРИ установлены классификатором, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года № П/0412.

Классификатор содержит в том числе вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» (код 2.1) Он позволяет разместить на участке в границе населенного пункта жилой дом: отдельно стоящее здание из не более чем трех надземных этажей и высотой не более 20 метров, объясняет директор юридического департамента девелоперской компании ФСК Family Наталья Воронцова. Это обязательно должен быть дом для постоянного проживания с возможностью официальной регистрации, добавляет управляющий партнер юридической компании Veritas Lex Наталья Шалуба.Коттеджный поселок в Московской области

Чем ИЖС отличается от других категорий земель: ЛПХ, СНТ, сельхозземли?

Индивидуальный жилой дом, по словам руководителя юридической компании «Юрмейстер» Юлии Лоухиной, можно построить не только на землях для ИЖС, но также на следующих категориях земель:

• земли сельскохозяйственного назначения, ВРИ — садоводство

Такие садовые участки обычно образованы на сельскохозяйственных землях, не относящихся к сельхозугодьям (пашням, пастбищам и пр.), но могут быть и на землях населенных пунктов. Кроме дач, на таких участках разрешено возводить и жилые дома для постоянного проживания, а также хозяйственные постройки для личных нужд собственников.

Владельцы садовых участков часто объединяются в СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Такие некоммерческие объединения создаются для того, чтобы управлять общим имуществом собственников.

Вместе с тем, в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются земли сельскохозяйственных угодий, которые подлежат особой охране, обращают внимание в Росреестре.

Важно! Строительство жилого дома на таких землях запрещено, за исключением земельных участков для крестьянских (фермерских хозяйств (КФХ) при условии соблюдения требований, установленных законом.

• земли населенных пунктов, ВРИ — ИЖС, сельскохозяйственное использование, в том числе личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Участки под ЛПХ могут быть расположены как в пределах населенных пунктов, так и вне их. Такие же жилые дома, как на участках под ИЖС, строить можно на всех участках под ЛПХ, которые находятся в населенных пунктах. Участки ЛПХ, расположенные вне населенных пунктов, для возведения жилых домов не предназначены.ИЖС, ЛПХ, СНТ/ДНП, сельхозземли: ключевые отличия

Тип участка	Категория земли	Что можно строить	Ограничения	Налоги (земля/дом)
ИЖС	Земли населенных пунктов	Жилой дом (до 3 этажей), хозяйств.	Только дом для постоянного проживания; бизнес-объекты – нет	Земля 0,3% (макс); Дом 0,1%
ЛПХ (приусадеб-ная)	В границах НП – земли НП; вне – сельхоз	Дом, хозяйствен-ные постройки	В населенном пункте: дом, как в ИЖС; вне населенного пункта: дома запрещены	Земля 0,3% (не коммерц.); Дом 0,1%
СНТ (ДНП)	Обычно сельхоз или земли НП (поселений)	Садовый дом, иногда жилой дом; хозпостройки	Как правило, дачные дома (временного проживания). Право постоянной регистрации появилось после 2017 года.	Земля 0,3% (при некоммерц. использова-нии); Дом 0,1%
Сельхоз (СХН)	Земли сельхоз-назначения	С/х постройки (фермы, ангары); личные подсобные (если ЛПХ)	Жилые дома запрещены (кроме подсобных в ЛПХ на полевых); используйте землю лишь по назначению	Земля 0,3% (если используется в с/х); Дом 0,1%

* По данным управляющего партнера юридической компании «Veritas Lex« Натальи ШалубыСтроительство загородного дома в Подмосковье

Основные параметры и требования к участкам под ИЖС

Те, кто хочет приобрести участок под ИЖС, должны принимать во внимание тот факт, что к ним установлены определенные требования — в частности, ограничена максимальная и минимальная площадь участка.

Минимальная и максимальная площадь участка под ИЖС

Закон устанавливает минимальные и максимальные размеры участков под ИЖС. Они отличаются в разных регионах, говорит Шалуба.

Так, в Москве (по новым нормам 2025 года) минимальный размер ИЖС составляет 600 квадратных метров, максимальный — 10 тысяч квадратных метров. В Подмосковье нормы отличаются по муниципалитетам: например, для Истринского района 500 квадратных метров минимум. Во многих сельских округах Московской области минимум может составлять 6-12 соток, максимум — до 1 гектара и более.Требования к участку ИЖС в Москве и Подмосковье

Регион	Мин. площадь	Макс. площадь
Москва (ПП №628-ПП/2025)	600 м²	10 000 м²
Московская обл. (пример)	500–800 м² (вариативно)	~1 га (обычно нет строгого макс.)

* По данным управляющего партнера юридической компании «Veritas Lex« Натальи Шалубы

Какие дома можно строить на земле ИЖС?

На участке под ИЖС можно размещать один или нескольких жилых домов при наличии такой возможности и в соответствии с градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) и правилами землепользования и застройки. Эти правила могут отличаться в зависимости от региона, рассказывает Лоухина.

Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ дом, возводимый на участке под ИЖС, должен быть не более чем трехэтажным и высотой до 20 метров, добавляет Шалуба. Он должен состоять из жилых комнат и подсобных помещений (кухня, санузел и пр.).

«Кстати, отсутствие канализации, водоснабжения и водоотведения позволяет признать дом жилым, если он расположен на территории поселения, в котором отсутствует централизованное подключение к водоснабжению водоотведению и канализации», — обращает внимание Лоухина.

Нужно ли разрешение на строительство на земле под ИЖС?

При ИЖС разрешение на строительство не требуется, возведение дома оформляется по уведомительному порядку (статья 51 Гражданского кодекса РФ ), говорит Шалуба.

Схема действий в этом случае, по ее словам, выглядит следующим образом:

Шаг 1. Владелец подает «уведомление о начале работ» в администрацию (заявка подается в МФЦ или через Госуслуги) вместе с правоустанавливающими документами;

Шаг 2. Власти проверяют уведомление в течение 7 дней и либо соглашаются, либо отказывают (после одобрения уведомление действительно 10 лет);

Шаг 3. После окончания стройки подаются уведомление о завершении и технический план дома.

Важно! Исключение составляют объекты ИЖС, строящиеся с привлечением денежных средств участников долевого строительства — в этом случае необходимо получать разрешение на строительство.

Нормы отступов при строительстве дома на участке ИЖС

Федеральным законодательством общеобязательные нормативы минимальных отступов от границ земельного участка при строительстве не установлены. Они устанавливаются ПЗЗ соответствующих территорий, обращает внимание Воронцова.

Чаще всего это три метра от границы земельного участка до стены жилого дома.

Преимущества и ограничения участков ИЖС

Приобретение участка под индивидуальное жилищное строительство, по мнению экспертов, имеет больше плюсов, чем минусов, а ограничения, с которыми можно столкнуться, в принципе не многочисленны и не существенны.

Преимущества ИЖС

Земельные участки с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» имеют ряд важных преимуществ, обращает внимание Воронцова. Например, по словам Лоухиной, при их строительстве, реконструкции не требуется подготовка проектной документации, что сильно упрощает и удешевляет строительство.

Также очень важно, что такие участки располагаются в пределах населенных пунктов. Это означает наличие развитой инженерной и социальной инфраструктуры.

Кроме того, в жилом доме, предназначенном для круглогодичного проживания, существует возможность регистрации по месту жительства, что является большим преимуществом по сравнению с садовым домом, добавляет Воронцова.«

"В результате земельные участки для индивидуального жилищного строительства обладают большей ликвидностью, чем дома на других участках", — резюмирует она.

Ограничения и особенности использования ИЖС

В целом минусов и ограничений у ИЖС не так много, говорят эксперты. Основные из них следующие:

• более высокая стоимость по сравнению с участками под строительство дачного дома;
• запрет на строительство на участке коммерческих объектов, таких, например, как автомойка, шиномонтаж или магазин.

Забор на загородном участке

Оформление прав и получение участка ИЖС

В случае, если земельный участок покупается с уже построенным на нем жилым домом, право собственности переходит от прошлого владельца к новому по договору купли-продажи, разъясняет Воронцова. Переход права собственности осуществляется по заявлению обеих сторон сделки в Росреестр.

В ситуации же, когда приобретается только земельный участок под строительство жилого дома, оформить право собственности на дом, по словам Воронцовой, можно двумя способами.

Первый способ: Регистрация права собственности на жилой дом на основании уведомления о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам.

Шаг 1. Собственник земельного участка подает в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы власти уведомление о планируемом строительстве жилого дома (часть 1 статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ);

Шаг 2. Уполномоченный орган в течение 7 рабочих дней проводит проверку соответствия указанных в уведомлении параметров объекта ИЖС градостроительным регламентам, а также допустимости размещения объекта в соответствии с ВРИ (часть 7 статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ);

Шаг 3. По результатам проверки уполномоченный орган направляет застройщику Уведомление о соответствии параметров дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС (часть 7 статьи 51.1. Градостроительного кодекса РФ);

Шаг 4. По окончании строительства собственник участка направляет в уполномоченный орган Уведомление об окончании строительства жилого дома, в результате чего, проводится проверка объекта на соответствие установленным параметрам и застройщику выдается Уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности (часть 19 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ);

Шаг 5. Орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, в срок не позднее 7 рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончания строительства дома направляет в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такой объект ИЖС и прилагаемые к нему документы в электронной форме, о чем уведомляет застройщика (часть 1.2. статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (редакция от 04.08.2023) «О государственной регистрации недвижимости»). Если местные власти не сделают этого в отведенные сроки, застройщик вправе направить это заявление в орган регистрации прав самостоятельно.

Шаг 6. Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (часть 1 статьи 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Второй способ: Регистрация права собственности на жилой дом на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок.

До 1 марта 2031 года можно зарегистрировать права прав на жилой дом на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок – про так называемой «дачной амнистии», говорит Воронцова.

Как узнать статус участка и ВРИ

Перед покупкой участка под ИЖС нужно узнать вид его разрешенного использования, отмечают в пресс-службе Росреестра.

Для этого можно пойти разными путями:

• заказать выписку из ЕГРН на интересующий земельный участок (об объекте недвижимости или об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости) — информация о ВРИ указывается в разделе 1 выписки;
• воспользоваться сервисом «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» на сайте Росреестра;
• воспользоваться порталом пространственных данных Национальная система пространственных данных.

Перевод участка в ИЖС

Если у вас есть участок с иным ВРИ и вы хотите перевести его в ИЖС, Шалуба советует следовать вот такой схеме:

Шаг 1. Проверка и перевод категории. Убедитесь, что земля по документам относится к категории «земли населенных пунктов». Если сейчас это сельхозземля, потребуется перевод категории по ФЗ-172 (рассмотрение заявлений при комиссии). Закон 172-ФЗ устанавливает процедуру перевода: требуется доказать соответствие нормам (не менее 40–60% земель остаются сельхоз, отсутствие нарушений использования и т.д.), собрать проект изменений с обоснованием и согласовать его в органах власти. После решения комиссии в ЕГРН вносят новую категорию по статье 14 ФЗ-172. Только в категории «земли населенных пунктов» можно получать ИЖС.

Шаг 2. Анализ ПЗЗ. Проверьте, разрешен ли ИЖС в данной зоне по Правилам землепользования и застройки. Это можно сделать через платформу НСПД или сайты органов власти. Если ПЗЗ не предусматривает ИЖС, перевод не дадут.

Шаг 3. Получение разрешения на ИЖС. Если в документах ИЖС упомянуто как условный ВРИ, нужно обратиться в местную администрацию: подать заявление на предоставление разрешения на условный (или основной) ВРИ ИЖС. Это включает комиссию с публичными слушаниями и решение главы.

Шаг 4. Подача документов в Росреестр. Когда согласование получено (или ИЖС уже было основным/условным), подайте заявление в МФЦ на регистрацию изменения ВРИ на «ИЖС».

Шаг 5. Внесение изменений в ЕГРН. Росреестр в течение 7 рабочих дней регистрирует изменение (срок может продлеваться). После этого в выписке ЕГРН участок числится как «земля населенных пунктов, ВРИ — ИЖС». Дом, построенный в дальнейшем, будет считаться жилым.

Как получить участок под ИЖС бесплатно

Некоторые категории граждан по закону могут получить землю ИЖС бесплатно или по льготной цене, отмечают юристы. Статьями 39.19 и 39.5 Земельного кодекса РФ предусмотрены льготы для:

• многодетных семей;
• участников ВОВ;
• инвалидов;
• ветеранов войны;
• ликвидаторов ЧАЭС.

В частности, многодетные семьи (три и более ребенка) имеют право обратиться за бесплатным участком ИЖС в муниципалитете. Обычно это 0,06–0,15 гектара на семью, при условии постоянной прописки и отсутствия других льготных участков, рассказывает Шалуба.

Все виды льгот оформляются через МФЦ или местную администрацию, обращает внимание Шалуба.

Можно ли оформить ипотеку на участок ИЖС

В России в настоящий момент ипотеку на участок ИЖС выдают три банка: Сбербанк, банк «Дом.РФ» и ВТБ. За девять месяцев 2025 года порядка 98% ипотечных кредитов на строительство частных домов выданы в рамках льготных ипотечных программ, уточняют в пресс-службе компании «Дом.РФ».

По какой ставке можно взять ипотеку на ИЖС

Средневзвешенная рыночная ставка ипотеки на ИЖС, по данным «Дом.РФ», в настоящий момент составляет 20,83% годовых. Кредитование же по льготным программам осуществляется по следующим ставкам.

Семейная ипотека — до 6% годовых;

Дальневосточная и Арктическая ипотека — до 2% годовых;

Сельская ипотека — до 3% годовых;

ИТ-ипотека — до 6% годовых.

Что будет, если заемщик вовремя не построит дом на участке ИЖС

Отдельными банками могут быть предусмотрены различные условия предоставления заемных средств. В том числе может быть прописано возможное повышение ставок при невыполнении условий кредитных договоров, в частности, по оговоренным в них срокам строительства дома на участке ИЖС, предупреждают в пресс-службе «Дом.РФ».

При этом если кредит выдается за счет льготных ипотечных программ, то таких требований предусмотрено быть не может.Ипотека

Как платить налог на ИЖС

По общему правилу, ИЖС облагается земельным налогом, который рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, указанной в ЕГРН.

Какая налоговая ставка на землю ИЖС

Ставка налога льготная и составляет 0,3% от кадастровой стоимости. Однако существует ряд исключений, при которых, по словам старшего налогового консультанта Tax Compliance Екатерины Копыловой, налог исчисляется с использованием ставки 1,5%:

• участки с кадастровой стоимостью свыше 300 миллионов рублей;
• участки, используются в предпринимательской деятельности.

Физические лица (а также ИП) уплачивают земельный налог до 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.Налоговая декларация

Что грозит, если вовремя не заплатить налог за ИЖС

Несвоевременная уплата или неуплата земельного налога грозит начислением штрафов и пеней. Пени начисляются по общему правилу: для физических лиц и ИП — 1/300 действующей ключевой ставки ЦБ РФ.

Сумма штрафа по общему правилу будет достигать 20% от неуплаченной суммы, либо 40% в случае установления умысла на совершение налогового правонарушения, предупреждает Копылова.