Халупы по цене дворцов: Власть не знает, как «выровнять» высокие цены на жилье
В ряде регионов страны на рынках недвижимости возникли существенные дисбалансы — цены на жилье растут, а доступных вариантов не хватает. Об этом, в частности, заявил президент России Владимир Путин в ходе совещания по экономическим вопросам 21 января.
Напомнив о том, что к концу десятилетия Россия должна выйти на темпы строительства жилья в 120 млн квадратных метров в год, и при этом ежегодно не менее 5 млн российских семей должны улучшать свои жилищные условия, он предложил обсудить, что конкретно нужно сделать, чтобы выровнять ценовую ситуацию на рынке, в том числе с помощью увеличения предложения жилья.
Интересно, что к этой теме президент уже обращался чуть больше месяца назад, в декабре 2020 года, на совместном заседании Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам. Он обратил внимание на то, что программа льготной ипотеки под 6,5%, которую правительство запустило весной, работает, однако необоснованный рост цен на жилье может существенно подорвать усилия по обеспечению граждан доступным жильем.
«Если у нас цены на жилье будут расти дальше, потому что рынок сразу отреагировал, как только все участники рынка увидели, что объем кредитных ресурсов выделяется приличный, количество обращений очень большое, рынок соответствующим образом отреагировал. И если цены на жилье будут расти, то тогда значительная часть наших усилий, направленная на то, чтобы обеспечить жильем большее количество граждан, оно если не сведется к нулю, то во всяком случае серьезно эти усилия пострадают. На это нужно самым внимательным образом и соответствующим образом реагировать», — заявил тогда гарант Конституции.
На этом фоне «СП» поинтересовалась у экспертов рынка недвижимости — что послужило основной причиной дисбалансов, на которые обратил внимание Владимир Путин, и можно ли их устранить через наращивание объемов предложения?
— Резкое удорожание жилой недвижимости, наблюдавшееся в 2020 году, было спровоцировано тремя факторами, — полагает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — Первый — повышение себестоимости строительства. Рост цен строительных работ и материалов связан прежде всего с низкой ключевой ставкой Центрального банка России. Наличие доступных кредитов привело к инфляции в российской экономике, и строительная отрасль — не исключение.
Второй триггер — высокая покупательская активность, драйвером которой была льготная ипотека. Кроме того, ажиотажный спрос объясняется низкими ставками по банковским депозитам и введением с 2021 года налога на вклады физических лиц. Покупка недвижимости стала популярным способом сохранения и приумножения сбережений. Третий фактор — сокращение предложения. Квартиры в новостройке дорожают по мере реализации проекта. Цена минимальна на старте продаж и максимальна, когда проект близок к полной реализации. Таким образом, ажиотажный спрос укоротил экономические циклы проектов, что вызвало повышение стоимости жилья.
— Факторов роста цены было много, — дополняет коллегу совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. — Помимо ажиотажного спроса на фоне снижения ипотечных ставок, сыграл роль рост себестоимости строительства. В 2020 году резко подорожал металл. Помимо этого, не стоит забывать и о девальвации рубля примерно на 20%, что закономерно привело к повышению стоимости импортной компоненты (материалы, техника, инженерное оборудование). Также возник дефицит рабочей силы из-за оттока эмигрантов, после чего наметился рост зарплат строителей, что также повлияло на себестоимость. В совокупности всё это привело повышению конечной цены.
«СП»: — Реально ли снизить цены на жилье так, как предлагает президент — расширить предложение? В состоянии ли девелоперы это обеспечить? Да и так ли это нужно, если, например, под Москвой стоят целые мини-города из пустующих многоэтажек, одни «Коротищи» чего стоят.
— Расширение предложения не приведет к обвалу цен на квартиры, поскольку застройщики не будут работать себе в убыток и затевать новые проекты, реализация которых окажется под вопросом из-за перенасыщенности рынка, — считает генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. — Цены на жилье может скорректировать пониженный спрос, но пока таких предпосылок мы не видим. Соответственно, как минимум в этом году цены продолжат свой плавный рост.
— Расширение предложение вряд ли приведет к уменьшению стоимости жилой недвижимости. Скорее всего, произойдет сглаживание цен — в одних локациях квартиры подешевеют, в других — подорожают, в третьих стоимость жилья не изменится, — полагает Мария Литинецкая. — Кроме того, снижение цены квадратного метра в новостройках может привести к стагнации в строительной отрасли, что, учитывая внушительные размеры этого рынка, отрицательно скажется на состоянии всей российской экономики. Увеличение экспозиции позволит избежать стремительного удорожания квартир в будущем. Правда, строить надо там, где жилье пользуется спросом, и возводить нужно как дома, так и объекты инфраструктуры.
«СП»: — Что вообще нужно сделать для того, чтобы квартиры стали доступней для россиян. С ростом доходов все понятно, это само собой разумеется, а вот что-то еще государство в состоянии предложить и реализовать? Или рынок так и будет все время наращивать цены в ответ на любые меры?
— Подавляющее большинство российских граждан сегодня приобретает недвижимость в кредит, но ипотечные ставки в нашей стране существенно выше, чем на Западе, поэтому для многих квартиры по-прежнему недоступны, — подчеркивает Григорий Ваулин. — Даже временно введенную ставку под 6,5% я бы не называл льготной — она вполне рыночная. Между тем возможности для снижения ставок по ипотеке в России есть, правительству и банкам нужно совместно прорабатывать различные варианты.
Кроме того, сейчас для получения разрешения на строительство требуется преодолевать множество административных барьеров, что приводит к потере времени и увеличивает сроки реализации проектов, а это напрямую влияет на стоимость. Соответственно, нужно вносить изменения в законодательную базу, чтобы упростить жизнь девелоперам и застройщикам.
— На мой взгляд, необходимо повышать доходы населения, чтобы они коррелировали с динамикой цен на товары в экономике, в том числе на недвижимость, — твердо уверен Владимир Щекин. — Повышение предложения поможет только сдержать рост цен на новое жилье, но не приведет к их снижению. Сейчас ситуация иная: суммарная площадь активной застройки в России сокращается и составляет порядка 102 млн кв.м., что на 22% меньше, чем год назад. Необходимо увеличить объем инвестиций в строительство, активнее поддерживать застройщиков, работающих на низкомаржинальных рынках, чтобы переломить ситуацию.
— Российскому рынку жилья нужно не уменьшение стоимости квадратного метра, а увеличение объема предложения и продуманная градостроительная политика — чтобы новостройки пользовались спросом, — резюмирует Мария Литинецкая. — В таком случае цена квартир будет расти, но без резких скачков. Мировая экономика знает примеры благотворного влияния государственного регулирования на рынок жилой недвижимости. В Германии строительство жилья находится под практически полным контролем властей. Эффективная стратегия позволила немцам добиться того, что цена квартир и домов стабильно растет, объем строительства увеличивается, но нет излишка пустующих объектов.
