Как взять кредит на покупку жилья и не пожалеть об этом

По наблюдениям аналитиков компании «МИЭЛЬ», за последние 6 лет средний срок ипотечного кредита увеличился почти на 3 года. Если, скажем, в 2014 году при средней годовой ставке в 12,5% покупатели квартир готовы были выплачивать долг около 15 лет, то к 2018 году при ставках в 10−11% планируемый срок погашения составил уже 16,5 года. А в 2020 году, даже учитывая льготные условия по ипотеке (6,5% годовых), он уже стремится к отметке в 18 лет.

«Зачастую заемщик выбирает большой срок не для того, чтобы все это время платить, а чтобы получить бОльшую сумму при том же доходе. В какой-то степени это можно привязать к росту цен на жилье. Поэтому даже суммы до 5 миллионов рублей покупатели берут на 20 и более лет. Например, чтобы взять такой кредит на 10 лет, необходимо получать 120 000 рублей, а на 30 лет — 70 000 рублей. Второй вариант реальнее», — прокомментировал сложившуюся ситуацию управляющий директор «МИЭЛЬ» Александр Москатов.

Естественно, на этом фоне даже незначительный на первый взгляд просчет или банальная невнимательность ко второстепенным с виду деталям со стороны заемщика еще на старте оформления кредитного договора впоследствии способны вызвать лавинообразные финансовые потери. Чтобы свести вероятность развития событий по негативному сценарию, стоит соблюсти ряд несложных правил.

Выбрать правильный банк

Для того, чтобы определиться, какая из кредитно-финансовых организаций окажется наиболее комфортной, нужно ориентироваться в первую очередь на три момента: размер кредитной ставки по договору, репутация банка на рынке и удобство обслуживания кредита.

В настоящий момент, благодаря стимуляции потребительского спроса через действие государственной программы субсидирования ставок, многие банки наперебой предлагают действительно выгодные условия, поэтому стоит потратить некоторое время, чтобы изучить и сравнить их.

Нередко заемщики рефлекторно останавливают свой выбор на том банке, в котором получают заработную плату, рассчитывая на легкое одобрение кредита и более выгодную ставку. Однако в итоге они могут лишить себя более интересных возможностей, поскольку процентная ставка сама по себе — не единственное, что нужно принимать во внимание. Существуют еще скрытые комиссии и платежи за обслуживание кредита (выдача справок с информацией по обслуживанию кредиту, возможная перепланировка в ипотечной квартире, изменение даты платежа и прочее), про них тоже лучше узнать заранее, как и про минимальный размер первоначального взноса.

«Удобство обслуживания кредита — это набор дополнительных услуг, которые делают взаимоотношения заёмщика и банка проще и комфортнее, — поясняет Надежда Коркка, управляющий директор компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE). — Это могут быть SMS-напоминания o дате и сумме платежа, переписка c банком через мобильное приложение, погашение долга через интернет-банк без посещения отделения. У большинства заёмщиков высокий ритм жизни, когда буквально каждая минута на счету, и они совершенно справедливо полагают, что удобство обслуживания кредита при максимуме онлайн-услуг ничуть не менее важно, чем процентная ставка».

Что же касается рейтинга надежности банков, то при изучении показателей текущего и будущего финансового положения кредитных организаций знатоки вопроса рекомендуют не безоговорочно доверять тому, что говорится на их официальных страницах, а искать информацию на независимых источниках, благо в свободном доступе их достаточно.

Выбрать конкретную ипотечную программу

Помимо детального изучения состояния предположительной кредитной организации, стоит тщательно промониторить ипотечные программы, предлагаемые рынком и государством. Понятно, что сейчас погоду на рынке делает льготная ипотечная ставка под 6,5% годовых на приобретение первичного жилья, дифирамбы которой еще в прошлом году не пропел разве что ленивый. Однако государство на практике может объявить об ее закрытии практически в любой момент, а, между тем, есть еще и масса других интересных кредитных продуктов, которые бессрочны: ипотека для семей с детьми, для молодых специалистов, военная и социальная ипотеки. Возможно, стоит более подробно изучить их нюансы, и тогда вполне может статься, что они окажутся более выгодны в конечном итоге.

Не стоит сбрасывать со счетов и индивидуальные альянсы отдельных банков с некоторыми крупными застройщиками. Их условия иногда оказываются более выгодными, чем все остальные альтернативы. Например, кое-где можно отыскать даже нулевую процентную ставку, которая будет действовать в течение нескольких лет с момента подписания договора. Так что если заемщик планирует стать собственником квартиры непременно в новостройке, то можно начинать поиск подходящего продукта не с банка, а с конкретных жилых комплексов.

Довольно-таки часто заемщики останавливают свой выбор на той или иной программе жилищного кредитования просто потому, что она требует минимального первоначального взноса. Но в данном случае итоговая переплата по кредиту окажется весьма значительной, да к тому же вырастет срок погашения кредита, а это неизменно приведет к повышению размера ежемесячных платежей и размеру обязательной страховки. Так что стремление поскорее купить собственное жилье, не озаботившись финансовой подушкой безопасности, часто приводит к кредитному рабству и постоянным стрессам, что особенно критично, если клиент берет еще дополнительный кредит на сумму первоначального взноса.

Выбрать достойную страховую компанию

При оформлении обычных потребительских кредитов уверенный в себе заемщик спокойно может отказаться от дополнительной услуги страхования. В случае с ипотекой подобное невозможно — страховку, да к тому же еще и не одну, придется оплачивать в обязательном порядке.

Минимальных must have любого ипотечного продукта, без которых банк либо откажет в выдаче кредита, либо разом увеличит годовую ставку самое малое на 1−2% — страхование жизни и здоровья заемщика, а также самого жилья от рисков утраты или повреждения. Помимо этого андеррайтеры могут включить в договор еще и страхование титула — от утраты права собственности на купленную квартиру (это касается вторичного рынка) в случае непредвиденных обстоятельств.

Чем выше сумма кредита и дольше срок его погашения, тем, естественно, больше будет стоить страховка. И здесь важно учитывать такой немаловажный момент, как правильный выбор страховой компании. Обычно банк сам предлагает организации, аффилированные с ним, и заемщик послушно с этим соглашается. Но навязать определенные компании кредитная организация не может, так что, в принципе, никто и ничто не мешает заемщику сравнить условия страхования и выбрать наиболее выгодный для себя вариант.

Оценить перспективы досрочного погашения

Само собой разумеется, все заемщики мечтают как можно скорее рассчитаться с банком по взятому кредиту. В основном считается, что лучше подкопить большую сумму и разово ее внести, например, лет через 5 после взятия кредита, но, поступая так, они рискуют утратить экономически обоснованную возможность начать досрочное погашение в самом начале, когда выплачиваются самые большие проценты.

«Были времена, когда банки грозили штрафами за досрочное погашение, поскольку не хотели терять ожидаемую доходность, — напоминает Надежда Коркка. — Но теперь это запрещено законодательно, и заемщик вправе хоть каждый месяц вносить даже минимальные дополнительные суммы, сокращая тем самым не только размер переплаты по кредиту, но и его срок. Не пренебрегайте этой возможностью».

Не пренебрегать возможностью рефинансирования и получения налогового вычета

Вслед за снижением ключевой ставки ЦБ РФ всегда идут вниз и ставки по ипотечным кредитам. Правда, консервативные заемщики не горят желанием каждый раз заново собирать документы и проходить процедуру оформления ипотеки в другом банке. Но важно понимать, что даже разница между старым и новым кредитом всего в пару процентов на деле оборачивается существенной экономией платежей, особенно если до конца кредита еще далеко.

Подавать заявление на рефинансирование ипотеки имеет смысл начать с действующего банка-кредитора. Правда, на практике это редко заканчивается успехом, поскольку банки предпочитают предлагать пониженные процентные ставки по большей части новым клиентам, не заключавшим кредитные договоры ранее. Параллельно нужно проанализировать наиболее подходящие предложения на рынке, обращая внимание не только на ставку, но и на дополнительные комиссии и прочие расходы, связанные с оформлением нового кредита.

Еще одним способом сэкономить на ипотеке является имущественный налоговый вычет. Если заемщики — гражданин РФ и официально трудоустроен, то он может получить обратно уплаченный налог как от стоимости жилья, так и от расходов по ипотечным процентам. На данный момент лимит для вычета по недвижимости составляет 2 миллиона рублей, таким образом вернуть можно до 260 тысяч, не считая возмещения стоимости ипотечных процентов (там лимит — 3 миллиона).

До 2021 года процедура возврата денежных средств в рамках налогового вычета была сопряжена с рядом сложностей в части сбора справок, заполнения налоговых деклараций и посещения соответствующих органов. Теперь же достаточно всего лишь подать соответствующее заявление в личном кабинете налогоплательщика.

Не уходить от контакта с банком

Жизненные форс-мажоры в виде потери работы или заболевания никто не исключал, так что заемщик может столкнуться с невозможностью своевременно выплачивать кредит. Прятаться от банка не стоит, это усугубит ситуацию. На самом деле банк не менее клиента заинтересован в том, чтобы не доводить дело до суда и продажи квартиры на аукционе, поскольку это непрофильная для него деятельность. Лучше честно договариваться об изменениях условий по займу либо брать кредитные каникулы. Реструктуризация долга позволит пережить нелегкие времена, не портя кредитную историю.

«Прежде чем брать ипотеку, серьезно просчитайте свои финансовые возможности, — советует Надежда Коркка. — Оцените доступность ежемесячного платежа — он не должен превышать 40−50% от доходов семьи, иначе вы не сможете поддерживать привычный уровень жизни, что неизбежно приведет к стрессам. Наличие ипотеки вовсе не предполагает, что вы должны начать хуже питаться и лишать себя ежегодного отпуска, экономя на своем здоровье. А вот постоянный поиск новых возможностей в виде дополнительных источников дохода и отказ от некоторых привычек, которые бьют по кошельку, точно не будут лишними».