Десять главных событий рынка недвижимости в 2023 году

МОСКВА, 20 дек — РИА Недвижимость. Рынок недвижимости России в уходящем году был насыщен событиями. Старые компании, ведомства и персоны сменялись новыми, цены и ставки росли, а масштабные проекты, несмотря ни на что, продолжали реализовываться, в общем, жизнь продолжалась и иногда даже била ключом. РИА Недвижимость представляет главные события рынка недвижимости страны в 2023 году.

Жилье опять подорожало

В уходящем году внимание как непосредственных участников рынка, так и людей далеких от него, было приковано к ценам на жилье, тем более что экономическая обстановка, мягко говоря, стабильностью не отличалась. К началу 2023 года жилье в России перестало дорожать столь быстрыми темпами, как в предыдущие пару лет, и ни у кого не было четкого понимания, что дальше.

Одни эксперты, например из Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), заявляли, что жилье, прежде всего первичное, подешевеет на 10-15%. Другие, в частности руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг, допускали рост в районе 10%, считая, что не сильно ошибутся, если он будет сопоставим хотя бы с инфляцией. Третьи, в их числе – аналитик банка «Открытие» Константин Енин, говорили, что цены почти не изменятся, при этом оговариваясь: «Если не будет новых шоков».

Не было единой позиции и у Минстроя. Так, в марте замминистра Никита Стасишин заявлял, что снижения цен при текущих рыночных условиях в строительной отрасли ждать не стоит и самое время покупать. В апреле министр Ирек Файзуллин предположил, что нынешняя ситуация на рынке заставит девелоперов уже в ближайшее время снизить цены. И в мае тот же Стасишин констатировал, что на рынке появился баланс спроса и предложения, и цены будут стабильными долгое время.

В реальности ситуация к концу года выглядела следующим образом. Как подсчитали аналитики «Мира квартир», новостройки к середине декабря в среднем по стране подорожали почти на 15% – до 126 тысяч рублей за квадратный метр. Наибольший рост произошел в Мурманске (+35%), Челябинске (+39%), Нижнем Тагиле (+43%), Магнитогорске (+46%) и в Махачкале (+107%). Вторичка – на 13,5%, до 109 тысяч рублей за квадратный метр. Больше всего – в Челябинске (+43%), Магнитогорске (+40%), Нижнем Тагиле (+34%), Новокузнецке (+32%) и Владикавказе (+30%).«

"Активный рост цен зафиксирован в конце лета и в течение всей осени, когда сначала ожидали, а потом получили повышение ключевой ставки, и процент по ипотеке стал расти. Люди поспешили сделать покупки, кто в новостройках, кто на вторичке. Процесс шел, пока банки одобряли ипотеку на прежних условиях – и цены отреагировали соответствующим образом", – прокомментировал гендиректор "Мира квартир" Павел Луценко, отметив, что в декабре спрос уже начал остывать.

Рассуждая о причинах ценовой динамики, эксперт отметил, что в традиционно промышленных городах в 2023 году активно развились оборонные производства и у их жителей благодаря выросшим заработкам появился шанс обзавестись недвижимостью, чем не преминули воспользоваться продавцы квартир как на первичке, так и на вторичке. Плюс в этих городах недвижимость была слишком дешевая и недооцененная на фоне остальной страны. Что же касается Махачкалы, то там сняли с продажи многочисленный недострой по бросовым ценам, который снижал среднюю цену на первичном рынке, и теперь цены в махачкалинских новостройках соответствуют реальности.

Арендные минимумы и максимумы

Аренда жилья в российских городах в 2023 году значительно подорожала. Так, по данным «Мира квартир», в среднем по крупным городам за 11 месяцев ставки на однокомнатные квартиры выросли на 19%, на двухкомнатные – на 18%, на трехкомнатные – на 14%. Больше всего ценник увеличился на квартиры в Кирове (+45%, +47,6% и +84%), Набережных Челнах (+44%, 44,1% и +40,5%), Мурманске (+27,3%, +35,9% и +33,9%), Нижнем Тагиле (+38,6%, +29% и +24,5%) и Улан – Удэ (+26,8%, +37,1% и +25,3%).

Москва с начала года прирастила к ставкам аренды «однушек» 16%, «двушек» – 11%, «трешек» – 7%, Московская область – 101%, 8% и 5,5%, Петербург – 17%, 8% и 3%.«»Бурный рост ставок аренды в этом году объясняется изменившимися условиями по ипотеке и выросшими ценами на рынке продажи жилья, из-за чего люди вынуждены отказываться от покупки квартир и переходить на стратегию съема жилья», – прокомментировал статистику Луценко.

Говоря о ситуации в Москве, эксперт «Циан.Аналитики» Елена Лапшина отнесла к причинам возросшего спроса также частичное возвращение релокантов и прекращение практики удаленной работы некоторыми компаниями. По ее оценке, на этом фоне объем предложения на рынке уже в сентябре сократился вдвое по сравнению с прошлым годом – до 11 тысяч лотов, что стало историческим минимумом. Спрос при этом оказался вдвое больше значений весны текущего года, когда рынок стагнировал, и на 70% выше показателей прошлого года. Все это привело к тому, что ставки на аренду в столице достигли исторического максимума – в среднем 52 тысячи рублей в месяц для «однушек» и 95 тысяч для «двушек».

Рост ставок по ипотеке

В этом году в России сильно выросли ставки по ипотеке. В начале года расклад был такой: по данным Центробанка, средние ставки на первичном рынке составляли около 7%, на вторичном – достигали почти 10%. Эксперты прогнозировали, что медианное значение ставок в этом году составит 8,5%, и главными факторами, влияющими на это значение, станут макроусловия, регулирование ипотеки от застройщиков с околонулевой ставкой, доля льготных программ в выдаче. Объем выданной ипотеки, по подсчетам аналитиков, должен был составить 4,9 триллиона рублей (годом ранее было – 4,8 миллиарда).

Однако прогнозы не сбылись.

С июля ЦБ в рамках борьбы с инфляцией стал поднимать ключевую ставку, которая несколько месяцев равнялась 7,5%. Произошло пять повышений – до 8,5, 12, 13, 15 и 16% в середине декабря. Каждый раз за ростом ключевой ставки дорожали ипотечные кредиты. Льготные ставки на новостройки оставались неизменными, поэтому аналитики уже мало оперировали средним значением по больнице, предпочитая считать рыночные ставки отдельно. К концу года, по данным аналитического центра «Русипотека», они уже приблизились к 17% годовых – как на первичном, так и на вторичном рынке. А в некоторых банках, по данным «Дом.РФ», минимальные ставки и вовсе достигали почти 20%.

Впрочем, на первичном рынке такими ставками мало кто пользовался. Если в общем объеме ипотеки порядка 70% приходилось на новостройки, то внутри этой доли на льготные программы приходилось до 95%. На вторичку же спрос естественно стал сжиматься. Участники рынка в связи с этим высказали опасения, что продажи на вторичном рынке могут упасть на 40% уже в ближайшие месяцы.

К концу года выдача ипотеки в стране стала снижаться. Так, количество выданных в октябре российскими банками ипотечных кредитов упало на 22% – до 181,9 тысячи. Однако показатель по году все равно будет более чем внушительным. Итоговая цифра, как обычно, будет позже, уже в 2024 году, а пока, по предварительным оценкам ВТБ, она составит около 7,6 триллиона рублей, что почти на 60% превысит результат 2022 года и на треть – 2021-го.

ЦБ против застройщиков

Между тем, в 2023 году Центробанк продолжил свой крестовый поход против пузыря на рынке недвижимости, и без устали предупреждал об опасности льготной ипотеки как главного инструмента продаж для застройщков.

Еще с прошлого года глава ЦБ Эльвира Набиуллина объявила войну околонулевым ставкам по субсидируемым застройщиками ипотечным продуктам. По ее словам, подобные кредиты вводили клиентов в заблуждение: девелоперы, предлагая «нулевую ипотеку», завышали стоимость квартир на 20-30% и часто переплата из-за этого оказывается даже больше, чем экономия на сниженных процентах по кредиту.

Выступавший на стороне застройщиков Минстрой предложил альтернативный вариант – ставки под 3-5%.

В итоге в апреле Набиуллина заявила, что околонулевая ипотека с рынка практически исчезла. Вместо них появились субсидируемые застройщиками программы со ставками в районе 3%. Хотя некоторое завышение стоимости квартир наблюдалось и в этих случаях, но прежнего гнева главы ЦБ они уже не вызывали.

После этого ЦБ начал бить тревогу уже относительно самой программы льготной ипотеки. Представители регулятора утверждали, что она провоцирует рост цен на жилье и способствует надуванию пузыря, который может лопнуть не только из-за перекредитованности населения, но и из-за ухудшения качества ипотечного портфеля. «Мы видим в ипотеке ухудшение стандартов кредитования: у нас доля кредитов с показателем долговой нагрузки «80% плюс» в ипотеке в последнее время была даже больше, чем в необеспеченных кредитах, – 40%. Доля кредитов с низким первоначальным взносом, ниже 20%, у нас на первичном рынке 66%. Здесь есть основания для мер», – в частности заявляла Набиуллина.

Одной из мер Банка России по предупреждению формирования пузыря на рынке недвижимости стало повышение с 1 октября надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. По наиболее рискованным кредитам в сегменте новостроек их и вовсе установили на запретительном уровне.

Тем временем спрос на льготную ипотеку только рос, причем сам ЦБ способствовал ее популярности, ведь из-за роста ключевой ставки рыночная ипотека стала практически недоступна.

И вот уже в самом конце года были ужесточены условия льготной программы – с 23 декабря с 20 до 30% повышен первоначальный взнос по льготной ипотеке под 8% годовых. Кроме того, максимальный размер такой ипотеки для всех регионов теперь составит 6 миллионов рублей, Ранее в Москве, Санкт-Петербурге и столичных областях верхним пределом кредита были 12 миллионов. В то же время по Дальневосточной и Арктической ипотеке предельный размер кредита увеличен с 6 до 9 миллионов рублей.

Металл опять подорожал

С конца 2020 года в России начали расти цены на стройматериалы. Особенно резко дорожала арматура, причем, как отмечал строительный вице-премьер Марат Хуснуллин, без явных объективных причин. В 2022 году совместными усилиями Минстроя, Минпромторга и ФАС тенденцию удалось остановить. Но, как оказалось, ненадолго.

В начале года цены на арматуру и сталь снова поднялись – сразу почти на 30%. Снова подключилась ФАС и в апреле Хуснуллин заявил, что цены стали снижаться. Впрочем, в сентябре Файзуллин посетовал, что цены металл опять стали расти, наблюдался также рост стоимости перевозок из-за повышения цен на дизельное топливо. Министр подчеркнул, что это достаточно серьезная проблема для стройотрасли, в том числе потому, что это влияет на стоимость объектов.

К октябрю, по данным Нацобъединения строителей (НОСТРОЙ), цена арматуры выросла в среднем по стране более чем на 57%, а в отдельных городах – более чем на 70%. Вслед за металлом дорожали и другие материалы: за десять месяцев дорожный битум стал дороже на 69%, портландцемент – на 20%, бетонные блоки – на 19%. Теперь уже и НОСТРОЙ заявил, что в существующих условиях не видит объективных оснований для такого роста, и тоже направил обращение в ФАС.

Вскоре ФАС отчиталась, что возбудила дела в отношении некоторых производителей, а также сообщила, что для стабилизации рынка развивается биржевая торговля этой продукцией. Кажется, некоторый эффект это возымело: в начале декабря 2023 года зафиксировано снижение цен на арматуру в среднем на 15,7% относительно с октября.

Девелоперские перемены

В уходящем году продолжилось укрупнение одних топовых игроков девелоперского рынка и уход с него других.

Если годом ранее самой знаковой в этом плане сделкой являлась покупка девелопера «Интеко» компанией Sminex, то этот год отметился приобретением «Самолетом» группы МИЦ. «Самолет» получил весь существующий бизнес МИЦ: земельные участки, строящиеся и перспективные проекты, управляющие компании, а также другие материальные и нематериальные активы. В периметр сделки вошли 11 проектов в стадии проектирования и строительства, а также более 50 компаний, которые входили в группу МИЦ. На это банк ВТБ выдал «Самолету» кредит на 45,6 миллиарда рублей.

В «Самолете» рассчитывали, что покупка усилит позиции компании, а объемы ее текущего строительства вырастут до 4,2 миллиона квадратных метров. «Приобретение МИЦ позволяет нам реализовать стратегию «Самолета» в части увеличения земельного банка на 1,1 миллиона квадратных метров и роста доли рынка в Московском регионе на 5 процентных пунктов – до 18%», – отмечали в компании.

Но реальность даже превзошла ожидания, и объемы текущего строительства у этого застройщика по состоянию на декабрь, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, превысили 4,6 миллиона квадратных метров. У ПИКа – меньше на 100 тысяч. Таким образом, теперь крупнейшим девелопером России по текущему строительству стал «Самолет».

Группа «Самолет» в этом году также вошла в число главных игроков на риелторском рынке. Ее структура «Самолет Плюс» приобрела сразу два крупных агентства недвижимости «Золтор» и «Мегаполис сервис», при том, что еще в 2021 году уже купила риелторскую сеть «Перспектива 24» для выхода на рынок вторичного жилья. Впрочем, в самой группе предпочитают позиционировать «Самолет Плюс» как отдельный бизнес, причем не риелторский, а технологический.

Заметно увеличил масштабы своей деятельности и другой крупный девелопер – ФСК. Помимо выхода в новые для себя регионы, он начал работу в загородном сегменте, занялся строительством парков развлечений и даже анонсировал строительство завода по производству лимонной кислоты. Также компания купила несколько активов иностранных компаний. К группе перешли российские активы шведского девелопера Bonava, строившего жилье в Санкт-Петербурге, бельгийской компании Sibelco, специализирующейся на добыче и переработке промышленных минералов, и стекольные предприятия японской NSG Group.

Среди других интересных событий от лидеров рынка – девелопер «Эталон» решил сменить юрисдикцию и вместо Кипра зарегистрироваться в Калининградской области, а крупнейший акционер ПИКа Сергей Гордеев перестал владеть контрольным пакетом акций компании. Его доля снизилась с 52,49 до 32,49%, а 20% застройщика перешли АО «Центральная трастовая компания», которое управляет комбинированным закрытым паевым инвестфондом «Институциональные инвестиции в жилую недвижимость Фонд №1».

Москомстройинвеста больше нет

Одним из первых решений вновь избранного в этом году мэра Москвы Сергея Собянина стало упразднение комитета столицы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства, более известного как Москомстройинвест.

Правопреемником прекратившего деятельность комитета стал Мосгосстройнадзор. К ведомству перешел ряд полномочий Москомстройинвеста, в том числе контроль в области долевого строительства, региональный госконтроль за жилищно-строительными кооперативами, обеспечение защиты участников долевого строительства и членов жилищно-строительного кооператива в судах, участие в делах о банкротстве застройщиков в качестве органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства, ведение реестра проблемных объектов и плана-графика реализации мероприятий по восстановлению прав граждан.

Комментируя новые задачи, глава Мосгосстройнадзора Игорь Войстратенко, в частности, отметил, что в городе осталось около 4,4 тысячи обманутых дольщиков, и переход данного направления к другому ведомству не затянет решения их вопроса.

Сам Войстратенко, кстати, в конце года ушел в отставку, якобы по собственной инициативе. Председателем Москомстройнадзора был назначен начальник Главного контрольного управления столицы Антон Слободчиков.

Часть функций упраздненного ведомства перешла также комитету по архитектуре и градостроительству Москвы. Так, Москомархитектура теперь займется регулированием особо охраняемых природных территорий и деятельности градостроительно-земельной комиссии. «Данные изменения позволят городу оптимизировать административные процессы и сосредоточить полностью отдельные темы в одном ведомстве. В результате сократятся издержки и консолидируется большой объем информации в комитете для обеспечения всестороннего контроля за реализацией принимаемых решений», – уточнили в комитете.

Кроме того, некоторые функции Мосгосстройнадзора переданы департаментам строительства и градостроительной политики.

Интересно, что некогда возглавлявший Мосгосстройнадзор Константин Тимофеев примерно в это же время в очередной раз сменил работу. С должности исполнительного директора Фонда развития территорий, в котором он, кстати, тоже занимался решением проблем обманутых дольщиков, Тимофеев перешел на пост первого заместителя гендиректора Объединенной авиастроительной корпорации.

Транспортные мегапроекты

В 2023 году транспортная система Москвы стала еще более масштабной и изменила жизнь многих автовладельцев и пользователей общественного транспорта.

Наконец подошло к концу строительство Большого кольца столичного метро. В марте были запущены последние станции: «Кленовый бульвар», «Нагатинский Затон», «Печатники», «Текстильщики», «Сокольники», «Рижская», «Марьина Роща» – и кольцо с 31 остановкой и протяженностью в 70 километров замкнулось. Новая кольцевая линия – едва ли не самый масштабный транспортный проект за всю историю столицы. В числе прочего она имеет огромное значение и для рынка недвижимости столицы. Предполагается, что на прилегающих к линии районах до 2030 года появится около 50 миллионов квадратных метров недвижимости.«»Недвижимость даст городу налоговые доходы – и уже в следующем году БКЛ окупится. Каждый рубль из бюджета, вложенный в БКЛ, принесет почти в семь раз больше инвестиций. Город потратил на строительство линий и станций метро, а также прилегающих инфраструктурных объектов 778 миллиардов рублей, а частные инвесторы вложат в объекты вокруг новых станций больше 5,2 триллиона рублей», – прокомментировал Собянин.

Всего же в Москве открылось более десятка новых станций, в том числе продлена Солнцевская ветка, соединившая аэропорт Внуково с центром города.

Другим значимым событием стало открытие южного участка Московского скоростного диаметра. «Участок сам достаточно большой, 28 километров, и почти 90% этой трассы находится в воздухе на эстакадах и мостах. Важнейшее сооружение. Таким образом, вместе с основным участком это будет 68 километров и 4,5 миллиона жителей почувствуют улучшение транспортной ситуации», – рассказал Собянин, запуская движение.

Кроме того, транспортная система города пополнилась еще двумя диаметрами – на этот раз так называемыми центральными. В рамках проекта реконструкции сквозных железнодорожных линий в Москве и Московской области и организации на них маршрутов пригородных электропоездов в 2019 году запущено движение по первым двум диаметрам. Теперь же открыты МЦД-3 («Зеленоград – Раменское») и МЦД-4 («Апрелевка – Железнодорожный»). Проект пятого московского центрального диаметра с подземным тоннелем через центр города пока остается в проработке. Заммэра столицы по градостроительный политике и строительству Андрей Бочкарев также сообщал, что принято решение о превращении 30 до 40 железнодорожных остановок в рамках МЦД в полноценные вокзалы.

На федеральном уровне событием года в части транспортной инфраструктуры стал запуск участка трассы М-12 от Москвы до Арзамаса. Он представляет собой 415 километров автомобильной дороги первой технической категории, которая связывает четыре региона – Москву, Московскую, Владимирскую и Нижегородскую области.

Открытие всей трассы М-12 запланировано на конец текущего года. Ее общая протяженность составляет 810 километров, дорога проходит через Владимир, Муром, Арзамас, Сергач, Канаш, Шали. Она позволит доехать от Москвы до Казани за шесть с половиной часов, скоростной режим пока установлен в 110 километров в час.

IKEA окончательно ушла

Еще в марте прошлого года крупнейшая в мире розничная сеть товаров для дома IKEA сообщила, что приостанавливает все продажи в России, а в июне – что не видит возможности их возобновить в обозримом будущем, в связи с чем проведет сокращение персонала в России и продаст местные фабрики.

В начале 2023 года компания избавилась от своих производственных активов. Ее заводы и фабрики купили отечественные компании – производитель кухонных столешниц, фасадов и декоративных пленок «Слотекс» и изготовитель пиломатериалов «Лузалес».

После этого у сети оставались еще площади в торговых центрах «Мега». Ими владел тот же холдинг – Ingka Centres, и он также не собирался оставаться в России. Одной из главных интриг года был вопрос, кто же купит 14 торговых центров в крупных российских городах с арендопригодной площадью 2,3 миллиона квадратных метров. В качестве возможных покупателей назывались подконтрольная Роману Абрамовичу Millhouse, «Киевская площадь» Года Нисанова и Зараха Илиева и Сбербанк. По словам консультантов, интерес к российским активам Ingka проявляли и арабские фонды, но в приоритете были национальные инвесторы из-за необходимости согласования сделки в правительстве.

Консультанты прогнозировали, что продажа активов едва ли состоится в этом году, ведь такого рода сделки часто растягиваются на несколько лет. Кроме того, не было уверенности, что все активы будут куплены единым портфелем.

И наконец в сентябре было объявлено, что все ТЦ купил Газпромбанк. За сколько – неизвестно, но консультанты дали ориентировочную оценку в 250-350 миллиардов рублей. При этом была предусмотрена возможность обратного выкупа прежними владельцами.

По словам замминистра промышленности и торговли РФ Виктора Евтухова, сеть «Мега» продолжит работать в России под прежним названием, при этом будет сохранен и штат сотрудников. Чиновник уточнил, что Газпромбанк полностью исполнил свои обязательства, заплатив добровольный взнос в бюджет, который может быть использован на развитие производственных мощностей, новых инновационных разработок, а также создание логистических цепочек. Он добавил, что теперь разрабатывается стратегия по замещению высвободившихся площадей IKEA и «Мега» после ухода иностранных компаний. Эксперты же, рассуждая о площадях, занимаемых непосредственно IKEA, допускали, что их могут занять крупные бренды мебели и товаров для дома, а при сдаче пространства частями – другие ритейлеры.

Брендозамещение

На рынке ритейла продолжился процесс замещения покинувших Россию за последние два года международных брендов новыми игроками.

По подсчетам IBC Real Estate, в 2023 году на российский рынок вышло 22 новых международных бренда. Большинство из них (18) открылись в первом полугодии и это на 64% больше, чем во второй половине года. Консультанты отмечают, что впервые с 2019 года в динамике выхода международных брендов на российский рынок наблюдается рост. По сравнению с предыдущим годом в 2023 их стало вдвое больше.

В Москве и Петербурге новые международные бренды заняли более 100 тысяч квадратных метров, при этом 98% торговых площадей было занято в торговых центрах, и только 2% – на торговых улицах. Из всего объема появившихся на рынке 86% новых международных марок представлены в ТЦ Москвы, 50% – в Петербурге, и только около четверти вышло в регионы, говорят в IBC Real Estate.

Если смотреть на страны происхождения новых для России брендов, то окажется, что в 2023 году на рынок вышло девять турецких брендов, четыре из ОАЭ и три из Беларуси. Кроме того, магазины в России открыли новые бренды из Австралии, Германии, Италии, Кыргызстана, Финляндии и Эстонии. При том, что первое место по количеству вышедших марок принадлежит Турции, лидером по количеству открытых магазинов по всей России (243) и занятой площади в ТЦ Москвы и Петербурга (более 90 тысяч квадратных метров) является ОАЭ.

Среди наиболее заметных замещений – приобретение компанией АРМ активов Decathlon в России и открытие на их месте магазинов новой сети спортивных магазинов Desport. Всего таких магазинов планируется открыть более 30.

Важно, что процесс ухода некоторых ритейлеров еще продолжается. Например, объявившему о прекращении деятельности в России год назад Adidas осталось продать еще примерно 100 магазинов. В компании поясняли, что конкретных сроков для продажи нет, но магазины не работают, а аренда платится, «поэтому чем раньше это произойдет, тем лучше». В то же время на некоторых освобожденных Adidas площадях свои торговые точки открывает Lamoda, в числе прочего продающая продукцию немецкого бренда. А в конце года на месте магазина Adidas в «Outlet Village Белая Дача» сеть магазинов спортивной одежды и обуви Sport Point открыла точку площадью более 1 тысячи квадратных метров, позиционируемую как крупнейший в России магазин товаров Adidas.