Покупка квартиры превращается в засаду на миллион

Инициатива заставить новых собственников недвижимости платить по коммунальным долгам старых владельцев возникает регулярно. Бывает, что продавцы квартир уезжают в неизвестном направлении, тяжело и долго болеют, теряют дееспособность, ведут асоциальный образ жизни, в силу чего не могут погасить накопившиеся долги.

Однако основной движущей силой этого мотива является банальное нежелание управляющих компаний и коммунальных служб требовать выплат с прежних владельцев жилья. Им проще переложить всю ответственность на нового собственника.

По всей видимости, именно эти интересы и лоббирует новый законопроект, который направила в Минстрой ассоциация «ЖКХ и городская среда».

Документ, в частности, предполагает внесение изменений в 157 и 158 статьи Жилищного кодекса РФ, а это по факту означает, что новый собственник должен будет гасить долги старого собственника жилья при их наличии не только за капремонт, но и вообще за все коммунальные услуги — управление, содержание, текущий ремонт общего имущества во многоквартирном доме, а также электро-, водо- и теплоснабжение. Его авторы полагают, что Минстрой документ поддержит, поскольку считает необходимым решать вопрос по коммунальным задолженностям в момент продажи жилья.

Однако у юристов и экспертов рынка недвижимости на это счет иное мнение. Ранее «СП» осветило его общую суть, теперь же дело за деталями.

При совершении законной гражданско-правовой сделки, отметил сотрудник адвокатского бюро «Щеглов и партнеры», адвокат Вячеслав Шляго, в силу первого абзаца п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ, не допускается в том числе и «злоупотребление правом», при этом критерии, по которым возможно определить такие случаи, равно как и критерии добросовестности продавцов, отсутствуют.

— По сути, недобросовестный продавец сможет скрыть различного рода «подводные камни» вроде наличия зарегистрированных лиц по адресу продаваемой квартиры или же наличия различного рода обременений в виде залога, ареста и так далее.

Что же касается непосредственно долгов за коммунальные услуги, то их оплата является в силу пункта 1 и подпункта 5 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанностью исключительно собственника объекта недвижимости, в том числе и квартиры. При осуществлении сделки купли-продажи квартиры, как я уже говорил выше, продавец обязан действовать добросовестно и не злоупотреблять своими правами.

Но если законодатель введет такую норму, которая будет позволять продавцу квартиры «переводить» коммунальные долги на покупателя, то риск злоупотребления правами возрастет.

В результате возникнет ситуация, при которой собственник квартиры, продавец, сможет, с одной стороны, игнорировать счета на оплату коммунальных услуг и, с другой стороны, произвести сделку купли-продажи при наличии коммунальных долгов, которые перейдут к покупателю.

Таким образом, продажа квартиры собственником, у которого могут быть и многомиллионные коммунальные долги, может обернуться для покупателя квартиры, нового собственника квартиры, наличием коммунальных долгов, которые он, как собственник, обязуется погасить. Такая законодательная инициатива в условиях российской действительности неминуемо приведет к образованию у нового собственника жилья коммунальных долгов, к которым он не имеет никакого отношения.

— Надеюсь, данный законопроект не найдёт поддержки, — поделилась своей точкой зрения с «СП» директор Центра финансовой культуры, юрист Елена Феоктистова. — Ведь он не только вызовет массовые судебные тяжбы, но и в целом противоречит Конституции РФ, а также принципам гражданского права и гражданского процесса.

«СП»: — Поясните вашу позицию.

— Напомню, взыскание долга и доказывание его наличия — обязанность кредитора как участника правоотношений. В отношениях по обслуживанию жилого помещения таковых два — собственник жилого помещения и ресурсоснабжающая организация или ее представители в виде управляющей компании или ЖЭКа.

У каждой стороны по Гражданскому кодексу есть право обратиться за защитой своих прав в суд, если сторона считает, что право нарушено. Если суд подтвердил наличие долга, то задействуются правовые инструменты по его взысканию — обращение к службе приставов, которые будут осуществлять взыскание в принудительном порядке.

И вот этот принцип в данном законопроекте нарушается полностью. По сути, пострадавшая сторона — кредитор — не осуществляет действий по взысканию долга, а перекладывает ответственность на покупателя, который не был участником правоотношений и не может нести ответственность за долги, которые он не создавал. Ведь есть статья 401 ГК РФ, которая закрепляет наличие вины за нарушение обязательств. А какая вина у нового владельца?

Ответственность, напомнила Елена Феоктистова, должна наступать только при наличии вины и только для участников правоотношений. Если же сторона не являлась участником, то и ответственность за погашение долга она нести не может.

Если ситуация с массовыми долгами настолько плоха, рассуждает она, то в первую очередь нужно ставить вопрос перед кредиторами и судебными приставами о том, почему они не осуществляют действий по принудительному взысканию. Ведь можно накладывать аресты на банковские счета, видя, когда прошла сделка, чтобы закрыть долг продавца принудительно, а не за счет нового владельца недвижимости.

Чтобы коммунальные долги прежнего собственника недвижимости не повисли неподъемным грузом на плечах нового, последний еще на стадии подготовки к сделке купли-продажи должен прояснить этот момент, подчеркивает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.

— Обратите внимание, у кого вы покупаете жилье, — советует она. — Пожилые люди в силу возраста и, к сожалению, часто из-за плохого финансового положения могут быть должниками. Квартиры с большим числом собственников также в группе риска — кто-то из них может не жить в квартире и считать, что платить не обязан, такие споры могут длиться годами.

Поэтому у риелтора или владельца квартиры нужно запросить актуальные справки о состоянии лицевых счетов по всем видам коммунальных расчетов.

Если хозяин квартиры хочет заплатить долг, но не может из-за нехватки денег, можно договориться о снижении цены договора купли-продажи на сумму долга. Правда, в этом случае лучшее лично заплатить долг или проконтролировать этот процесс.

Есть в законодательстве возможность официально перенять долг прежнего владельца квартиры. Для этого в договоре купли-продажи прописывается примерно так: «стороны договорились о том, что квартира передается продавцом покупателю обремененной задолженностью по плате за жилое помещение в сумме N рублей, обязанность по оплате указанной задолженности переходит на покупателя с момента государственной регистрации права собственности на квартиру».

Как только вы зарегистрировали право собственности, сразу же перезаключайте договоры на поставку услуг с управляющей компанией и коммунальными службами.

Если же коммунальщики начали донимать вас требованиями заплатить по чужим долгам, закажите выписку из ЕГРН о дате регистрации собственности, а также информацию о состоянии вашего лицевого счета. Не помогло? Пишите жалобы в Роспотребнадзор, Жилищную инспекцию и прокуратуру. То, что делают чересчур настойчивые коммунальщики, очень сильно напоминает то, что в уголовном праве вообще-то называется вымогательством.